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Um den Neubau von Mietwohnungen zu fördern, hat der Gesetzgeber bereits 2019 eine Sonderabschreibung für neu errichtete Mietwohnungen eingeführt. Innerhalb der ersten vier Jahre lassen sich über diese Regelung bis zu 20 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abziehen (max. 5 % pro Jahr) - und zwar neben der regulären linearen Abschreibung (neuerdings auch neben der neuen degressiven Abschreibung). Voraussetzung für die Sonderabschreibung ist mittlerweile jedoch, dass das Neubauprojekt hohe (Energie-)Effizienzvorgaben erfüllt.

In einem neuen Urteil hat der Bundesfinanzhof (BFH) nun entschieden, dass die Sonderabschreibung nicht beansprucht werden kann, wenn ein Einfamilienhaus abgerissen und durch einen Neubau ersetzt wird. Die Bundesrichter betonten, dass die Steuerförderung voraussetze, dass durch die Baumaßnahme bisher nicht vorhandene Wohnungen geschaffen werden. Dies erfordert eine Vermehrung des vorhandenen Wohnungsbestands.

Im zugrunde liegenden Fall hatte die Klägerin ein sanierungsbedürftiges, aber noch funktionstüchtiges Haus abreißen lassen und auf dem Grundstück unmittelbar im Anschluss ein neues Mietobjekt errichtet. Das Finanzamt berücksichtigte für den Neubau nur die reguläre Abschreibung. Der BFH bestätigte dieses Vorgehen und erklärte, dass der Zweck der Sonderabschreibung darin liege, Anreize für die zeitnahe Schaffung zusätzlichen Wohnraums zu bieten und damit die Wohnraumknappheit zu bekämpfen. Dies folgt aus der Entstehungsgeschichte des Gesetzes, das Teil der sog. Wohnraumoffensive der damaligen Bundesregierung war.

Der Abriss und anschließende Neubau einer Immobilie ohne Schaffung eines zusätzlichen Bestands an Wohnungen erfüllt dieses Ziel nicht. Etwas anderes kann nur gelten, wenn der Neubau in keinem zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit dem vorherigen Abriss steht. Im vorliegenden Fall lag eine solche Ausnahme aber nicht vor. Denn die Klägerin hatte von Anfang an geplant, das abgerissene Einfamilienhaus durch ein neues zu ersetzen - und die Bauarbeiten waren zeitlich unmittelbar aufeinander gefolgt.

(aus: Ausgabe 01/2026)